Die Schweiz reguliert den Wohnraum knapp

Die Debatte über die 10-Millionen-Schweiz wird häufig auf die Frage der Zuwanderung reduziert. Das ist nachvollziehbar, aber unvollständig. Mehr Menschen benötigen mehr Wohnungen, mehr Infrastruktur, mehr Verkehrskapazität und mehr öffentlichen Raum. Wer diesen Zusammenhang ausblendet, argumentiert an der Realität vorbei.

Doch die Wohnungsnot lässt sich nicht allein mit Bevölkerungswachstum erklären. Die Schweiz hat nicht nur ein Nachfrageproblem. Sie hat auch ein Angebotsproblem, ein Verteilungsproblem und zunehmend ein Regulierungsproblem. Wohnraum fehlt nicht nur, weil Menschen in die Schweiz kommen. Wohnraum fehlt auch, weil es immer schwieriger geworden ist, ihn zu schaffen, bestehenden Wohnraum besser zu nutzen und Menschen in passende Wohnformen zu bringen.

Zuwanderung erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt. Einwanderer, Expats und Schutzsuchende benötigen Wohnraum, je nach Region und Segment unterschiedlich stark. In Zürich, Zug, Genf oder Basel wirkt die gut bezahlte internationale Arbeitsmigration anders als in einer ländlichen Gemeinde. Ukrainische Geflüchtete stellen wiederum eine humanitäre und rechtlich anders gelagerte Herausforderung dar. Sie brauchen ebenfalls Wohnraum, sind aber nicht die Ursache der Schweizer Wohnungsnot.

Entscheidend ist ein anderer Punkt: Diese Gruppen machen sichtbar, wie wenig flexibel der Schweizer Wohnungsmarkt auf zusätzliche Nachfrage reagieren kann. Nicht Zuwanderung allein schafft Wohnungsnot. Wohnungsnot entsteht, wenn Zuwanderung, kleinere Haushalte, Alterung, hohe Standortattraktivität und ein träges Bau- und Bewilligungssystem gleichzeitig wirken. Genau das ist heute der Fall.

Politisch brisant wird die Wohnungsfrage dort, wo die einheimische Bevölkerung den Eindruck gewinnt, im eigenen Land an den Rand gedrängt zu werden. Schutzsuchende werden Gemeinden zugewiesen und müssen untergebracht werden. Das folgt gesetzlichen und humanitären Verpflichtungen. Hochqualifizierte Expats verfügen in wirtschaftsstarken Zentren oft über eine Zahlungsbereitschaft, mit der Normalverdiener nicht mithalten können. Das folgt der Logik eines international erfolgreichen Standorts.

Beides ist für sich erklärbar. In der Summe entsteht jedoch ein gefährlicher Eindruck: Der Staat findet Lösungen für Zugewiesene, der Markt bedient die Kaufkräftigen, und die einheimische Mittelschicht bleibt zurück. Genau hier verliert Wohnungspolitik ihre gesellschaftliche Akzeptanz. Daraus folgt nicht, dass Schutzsuchende oder Expats schuld an der Wohnungsnot wären. Aber eine Politik, die Migration, Standortattraktivität und Wachstum will, muss auch den Wohnraum dafür ermöglichen. Sonst wird der Verteilungskonflikt auf dem Rücken jener ausgetragen, die weder staatlich priorisiert werden noch über internationale Spitzenlöhne verfügen.

Eine offene Schweiz braucht einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Sonst wird Offenheit für jene zum Problem, die sich das Leben in der offenen Schweiz nicht mehr leisten können.

Ein weiterer Teil der Wohnungsfrage liegt im bestehenden Wohnraum. In vielen Gemeinden wohnen ältere Menschen nach dem Auszug der Kinder weiterhin in grossen Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Daraus eine Schuldfrage zu machen, wäre falsch. Wer ein Leben lang in einem Haus gewohnt, investiert und dort seine Wurzeln geschlagen hat, zieht nicht aus statistischer Vernunft aus. Ein Haus ist nicht nur Wohnfläche. Es ist Erinnerung, Sicherheit, Selbstständigkeit und Heimat.

Trotzdem bleibt die Tatsache bestehen, dass bestehender Wohnraum häufig nicht mehr zur heutigen Haushaltsgrösse passt. Die bessere Frage lautet deshalb nicht, warum ältere Menschen in ihren Häusern bleiben. Die bessere Frage lautet, warum es für sie so wenige überzeugende Alternativen gibt.

Viele würden vielleicht kleiner wohnen, aber nicht irgendwo. Sie möchten im vertrauten Umfeld bleiben: in der gleichen Gemeinde, nahe bei Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, Apotheke, öffentlichem Verkehr, Nachbarn und Vereinen. Sie brauchen hindernisfreie Wohnungen, Lift, Sicherheit und bezahlbare Kosten. Genau solche Angebote fehlen vielerorts.

Hinzu kommt: Ein Umzug lohnt sich finanziell oft nicht. Wer in einem abbezahlten Haus oder in einer günstigen älteren Wohnung lebt, müsste nach einem Umzug nicht selten eine hohe Marktmiete bezahlen oder eine teure neue Eigentumswohnung erwerben. Warum also kleiner wohnen, wenn es teurer wird? Die Schweiz hat deshalb nicht nur zu wenig Wohnungen. Sie hat zu wenig passende Wohnungen für die verschiedenen Lebensphasen.

Besonders sichtbar wird der Widerspruch in Städten wie Zürich. Dort werden bezahlbarer Wohnraum, soziale Durchmischung und Verdichtung politisch gefordert. Diese Ziele sind legitim. In der konkreten Umsetzung entsteht jedoch häufig ein System, das Bauen komplizierter, teurer und riskanter macht.

Wer Wohnraum schaffen will, muss nicht nur planen und finanzieren. Er muss sich durch Bauordnungen, Einsprachen, Quartierinteressen, Lärmschutz, Denkmalschutz, Umweltauflagen, Verkehrsvorgaben, Schattenwurfdebatten und soziale Anforderungen bewegen. Das Resultat ist paradox: Alle wollen mehr Wohnungen. Viele wollen günstigere Wohnungen. Viele bekennen sich zur Verdichtung. Aber sobald ein konkretes Projekt vorliegt, beginnt der Widerstand.

Zürich ist damit ein warnendes Beispiel dafür, wie man gleichzeitig mehr Wohnraum fordern und jene verunsichern kann, die ihn bauen könnten. Günstiger Wohnraum entsteht nicht durch Misstrauen gegenüber Bauherrschaften. Er entsteht dort, wo Gemeinden, Genossenschaften und private Investoren verlässlich planen und bauen können. Wer private Investoren grundsätzlich als Problem behandelt, darf sich nicht wundern, wenn sie sich zurückziehen, Projekte verzögern oder nur noch dort bauen, wo die Risiken tragbar sind.

Das Problem der Schweizer Baupolitik ist nicht, dass ihre Ziele falsch wären. Niemand ist gegen Brandschutz, Lärmschutz, Energieeffizienz, hindernisfreies Bauen, Ortsbildschutz oder Umweltschutz. Das Problem liegt in der Summe. Jede einzelne Vorschrift hat meist einen guten Grund. Zusammen entsteht aber ein System, das Wohnraum verteuert, verzögert und teilweise verhindert.

Mehr Klimaschutz, mehr Lärmschutz, mehr Denkmalschutz, mehr Mieterschutz, mehr Partizipation, mehr Qualität, mehr soziale Vorgaben, mehr Nachweise und mehr Verfahren: Alles kann im Einzelfall sinnvoll sein. In der Summe wird daraus ein schwerfälliges System.

Die Schweiz will mehr Wohnraum, behandelt das Bauen aber oft wie ein Risiko, das zuerst durch alle Instanzen entschärft werden muss. So entsteht Wohnungsnot nicht nur durch Nachfrage. Wohnungsnot entsteht auch durch Verfahren.

Wer günstigen Wohnraum will, muss daher nicht nur darüber sprechen, wer ihn bezahlen soll. Er muss auch darüber sprechen, warum es so schwierig geworden ist, ihn überhaupt zu bauen. Es reicht nicht, immer neue Ziele zu formulieren. Wenn jedes neue politische Ziel zu einer neuen Vorschrift führt, ohne bestehende Regeln konsequent zu vereinfachen, wird der Wohnungsmarkt immer träger.

Man fordert mehr Wohnraum, macht aber das Bauen komplizierter. Man fordert günstigen Wohnraum, erhöht aber die Kosten. Man fordert Verdichtung, bekämpft aber konkrete Projekte im eigenen Quartier. Man kritisiert ältere Menschen in grossen Häusern, bietet ihnen aber keine attraktiven Alternativen. Man will eine offene, wachsende Schweiz, schafft aber den dafür nötigen Wohnraum nicht schnell genug.

Das ist der blinde Fleck vieler wohnpolitischer Debatten.

Die Wohnungsfrage ist deshalb grösser als die Zuwanderungsfrage. Natürlich erhöht Bevölkerungswachstum den Druck. Wer das bestreitet, argumentiert an der Realität vorbei. Aber wer nur auf die Zuwanderung zeigt, verkennt die inneren Blockaden des Schweizer Wohnungsmarktes.

Die Schweiz muss entscheiden, ob sie Wachstum nur beklagen oder besser organisieren will. Dazu braucht es mehr altersgerechte Wohnungen in bestehenden Gemeinden, mehr Mut zur Verdichtung, schnellere Verfahren, weniger widersprüchliche Vorgaben und eine Politik, die Bauwillige nicht grundsätzlich als Gegner betrachtet.

Es braucht auch mehr Ehrlichkeit gegenüber der Bevölkerung. Wer Migration, internationale Standortattraktivität und wirtschaftliches Wachstum politisch will, muss sagen, wo die Menschen wohnen sollen. Wer günstigen Wohnraum verspricht, muss erklären, wie er trotz Vorschriften, Einsprachen und steigenden Baukosten tatsächlich entstehen soll. Und wer die Mittelschicht im Land halten will, darf sie nicht zwischen staatlicher Zuweisung und internationaler Kaufkraft aufreiben lassen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, ob die Schweiz zehn Millionen Menschen verträgt. Die entscheidende Frage lautet, ob die Schweiz bereit ist, die Voraussetzungen zu schaffen, damit Wohnen, Arbeiten und Zusammenleben auch bei Wachstum möglich bleiben.

Wohnraum entsteht nicht durch Appelle. Wohnraum entsteht, wenn man ihn bauen kann.